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前几天，海南省向公众宣布，听起来像是一个轻松的“新的商品房出售土地建设将实行现有的住房销售制度”，宣布商品房销售制度，从1994年开始，已经打破。
海南省被国际旅游岛、自由贸易区和中国第一个自由贸易港等多项国家政策所包围，是许多房地产开发商建设旅游房地产项目的唯一选择，每次都要耗资数十亿美元。本轮取消现有的住房销售制度直接将楼市调控的目标集中在开发商身上。
业内人士认为，这也是为了更好地避免资金以建设海南自由贸易港的名义再次流入房地产，重复海南楼市泡沫的错误，旨在引导资金更好地流入实体经济。与此同时，现有的住房销售系统对喜欢高营业额和高负债的住房企业提出了更大的资金链挑战。今后，中小房地产企业或房地产投机者再次进入海南房地产市场的难度将越来越大。
提前遏制房地产热钱
3月7日晚，海南省召开新闻发布会。除了宣布“停止向已经拥有两套或两套以上住房的海南注册和常住家庭出售舒适的商品房和面向市场的商品房”之外，最大的政策亮点是“在土地上出售新建商品房，并执行现有的住房销售制度。"
这意味着海南已经成为中国第一个宣布全面实施现有住房销售制度的省份。
海南省住房和城乡建设厅厅长霍表示，此举旨在抑制房地产投机，防止居民占用过多公共资源，从而“为建设自由贸易港提供足够的空间”。
在过去的两三年里，海南省一直在不断地调控房地产市场，一些政策的严厉程度已经领先全国。
2018年3月30日，海南出台了全国“最严格”的房地产市场调控政策，海南省——户户籍居民只能在海南省内购买一套住房。首付款不得低于70%。自取得房地产证之日起5年内，3月30日以后购买的房屋禁止转让。
2018年4月22日，海南再次加大房地产市场监管力度，实施“全球限购商品房”，严格限制外省户籍人员购房。参与房地产市场调控政策的人群也从海南省扩大到了其他省份。
“史上最严格的限购”出台后，海南房地产市场的调控效果立竿见影。
2019年，海南房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积和金额分别下降42.1%和38.8%，平均销售价格稳定在每平方米1.5万元左右。2018年，房地产投资总额、销售面积、销售量等房地产开发核心指标均出现两位数下降。
相比之下，在2017年调控前，海南省的房地产开发投资/固定资产投资占49.7%，领先全国。
继2018年房地产市场监管的重点是促进房地产销售群体的变化之后，海南实施现有住房预售制度也意味着监管的目标正是针对房地产开发商。
过去一个月，无锡、衡阳、东莞、山东等省市相继出台了土地出让金支付方式和期限、放宽预售条件、拓宽融资渠道等措施，以缓解房企压力。海南是目前中国唯一一个反向升级和调控房地产市场的省份。
在预售制度下，房屋建筑企业可以在6个月内达到销售条件，房屋交付通常为3年。现有的住房制度相当于在房地产市场上直接按下“刹车按钮”。
一方面，现有的房屋销售制度将增加开发商的财务压力，另一方面，它将降低开发商的周转率。如果现有住房销售得到充分实施，住房企业通过预售资金偿还开发贷款与后续开发之间的联系将被切断。对于房地产开发商来说，建设和开发阶段的资金需要通过自筹资金和外部贷款来弥补，这些资金的使用寿命将会延长到项目竣工出售，项目的周转率将会被迫下降。
对于习惯于高周转率、高资产负债率和相对紧张的现金流的房地产企业来说，这不是一个小考验。目前，只有中国金茂在深圳建造的龙华金茂大厦采用现有房屋出售。
深圳经典阳光房地产开发有限公司海口分公司总经理蔡志哲表示，希望在海南建设自由贸易港、炒作房地产市场的资金杠杆能力有限的小型房地产开发商或投机商越来越难。
对于购房者而言，与开发商的合同纠纷、质量投诉、降低分配和标准、延迟交付房屋、虚假承诺、非法销售等权利问题也有望减少，这有利于房地产市场的标准化、透明度和健康发展。海南房地产市场在大跃进期间伴随着烂尾楼和其他住房企业，也有望缓解金融链断裂。
由于现行的房屋销售制度主要适用于新出售的土地，中原地产首席分析师张大伟也表示，大多数房企手中都有1-2年的存量土地和在建项目。目前，该政策不会对海南房地产市场产生任何明显的影响，后续的调控效应将逐渐显现。
或者引导资金进入该行业
海南是许多开发商拓展旅游房地产业务的重要地方。
雅高的清水湾项目，被称为“中国第一集”，位于海南三亚。其单机销售额曾占到雅高年销售额的20%左右。
同样，中国恒大儋州海化岛、中国荣创万宁日月湾等知名房地产开发商也在海南投资了数千亿元的知名旅游房地产项目。
海南在2018年实施“全球限购”后，海南房地产开发商的业务或多或少受到了影响。当年，中国恒大、碧桂园等众多房企在海南的营业额减半。许多房地产企业将旅游房地产业务重心转移到了云南和广西，以规避“黑天鹅”的全球采购限制。
“至少有三分之一的海南房地产员工在2018年离开海南，大部分被转移到邻近的广东、香港、澳门和海湾地区、广西和云南。许多住宅企业将旅游房地产业务的重点分销区域直接转移到广西和云南，这两个地处南方沿海地区，旅游资源丰富一家领先房地产公司的高管告诉第一财经新闻，自全球限购以来，房地产公司对海南房地产市场，尤其是住宅房地产市场的投资基本上持战略收缩态度。
外部数据显示，2019年海南省商品住宅供应面积为809万平方米，同比下降24%。成交面积为781万，同比下降
以土地拍卖市场为例，2019年海南土地出让金创近年新高，突破300亿元。但其中，市场化住宅用地的流转量很小，主要是从棚户地向拆迁户地转化，而商业服务用地已经成为市场的主流。在三亚等一些城市，2019年将会出现房产企业资金雄厚、没有纯住宅用地出售的局面。最多，少量的住宅用地，如自住出租房屋和科技城配套设施，正在出售。从这一点可以看出海南省摆脱“房地产业主导地位”的决心。
面对经济下行压力大、产业基础相对薄弱的现实，海南敢于在高层政策支持下“去国有化”。
从2018年4月开始，《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出海南应建设第12个国内自由贸易试验区和中国特色的自由贸易港。海南确定了全国最严格的节地制度，对建设用地总量和强度实行双重控制。在土地总量不变的前提下，海南必须大力发展工业，只能充分利用现有的土地。
随后，海南产业结构的方向越来越清晰。海南自由贸易港的发展没有效仿珠江三角洲，而是走“港口经济制造”的道路。相反，海南正在转向以旅游业、高科技产业和现代服务业为代表的第三产业。
2019年，以中国金茂为代表的中央企业，招商局蛇口，中粮集团，中国焦健，中国国家旅行社。和其他人是海南特百惠市场上最活跃的群体。中央企业集团军队不同程度地参与了海南科技园区、创意园区、免税商店等工商用地的建设。相比之下，中小民营住房企业就无聊多了。
“在自由贸易港顶层政策的推动下，海南仍处于产业结构建设的初级阶段。一方面，中央企业有较强的资金实力，另一方面，它们能更好地适应海南发展第三产业的需要。”海南金诚房地产咨询策划有限公司董事长王璐对第一财经记者表示，中央企业集团引领自由贸易港产业结构建设将是大势所趋。
对于中国其他城市是否会效仿海南，业内人士持谨慎态度。海南是第一个打破目前住房销售体系的国家。
一方面，它是基于海南独特的天然海洋资源，如石油和天然气和亚热带生态岛资源。大力发展广西、云南、江苏、浙江等沿海省份没有的海洋产业和现代亚热带产业。另一方面，这也离不开海南作为全国第一个自由贸易港的战略地位。
与此同时，当前房地产市场调控的基调是"房不投机"，以实现房地产市场的稳定运行。此时，预售制度的取消必然会对一些住房企业造成冲击甚至毁灭性打击，这很容易对经济造成系统性风险。
“预售制度有利于购房者的话语权。从长远来看，取消是不可避免的趋势，但最佳时机是房价处于上升周期的节点。从目前的房地产走势来看，短期房价上涨周期基本结束，过去三年积累的高杠杆已经导致许多开发商面临资金压力的问题。”王璐坦言，短期内国内其他省份不太可能跟进海南现有的住房销售政策。
均价：35万元/套 全款8.4折
均价：35万元/套 全款8.7折
均价：6800元/㎡ 全款8.0折
均价：58万元/套 全款7.9折
均价：12800元/㎡ 全款8.1折
均价：14000元/㎡ 全款9.6折
均价：10500元/㎡ 全款9.0折
均价：10200元/㎡ 全款9.3折
均价：11470元/㎡ 全款9.2折
均价：9500元/㎡ 全款8.0折
均价：14000元/㎡ 全款9.4折
均价：9000元/㎡ 全款9.7折
均价：12000元/㎡ 全款8.6折
均价：15000元/㎡ 全款9.2折
均价：1300万元/套 全款8.1折
均价：27000元/㎡ 全款8.3折
均价：17800元/㎡ 全款8.5折
均价：80000元/㎡ 全款8.4折
均价：203万元/套 全款8.7折
均价：18000元/㎡ 全款8.4折
均价：22362元/㎡ 全款7.8折
均价：16000元/㎡ 全款8.3折
均价：21000元/㎡ 全款8.3折
均价：15000元/㎡ 全款8.6折
均价：22000元/㎡ 全款8.0折
均价：16800元/㎡ 全款8.7折
均价：15000元/㎡ 全款8.0折
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