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文/吕韬
纪录从来都是拿来突破的!
2019年8月5日，只用了一瞬间，坚守11年零2个月的人民币心理关口磐石7，宣告突破!
人民币破7用了11年，看似不可思议，殊不知，楼市有个新纪录，刚出现，耗时更长。
据易居研究院数据，2019年上半年，全国房价收入比，创1998年以来新高!
史无前例!楼市20年新高!
20年弹指一挥间!纪录说破就破!
据国家统计局和易居研究院的数据，2019年上半年全国房价收入比为8.4，继2018年房价收入比8.3之后，再创新高!
房价收入比，简单来说，就是房价和可支配收入之间的比值。
从上面的图表上可以看出，历史上，中国的房价收入比长期维持在6.5到8.4的水平。
2018年之前，更是长期维持在6.5到8的水平。
细分来看，全国的城市，越是等级高的城市，房价收入比越高。
根据易居研究院重点监测的50个重点城市数据：
一线城市的房价收入比2019年上半年为25.4，二线城市为12.3，核心城市周围的三四线城市为12.3，非都市圈的三四线城市为11.5。
全国房价收入比为8.4，50个重点城市房价收入比最低也是11.5，也意味着中国几百个级别更低的城市，房价收入比大都在8.4以下!
对于房价收入比，叶檀财经的态度是不偏不倚，不夸张其作用(有时候房价收入比被看作是泡沫指数)，也不低估其价值。
房价收入比可以作为衡量房价水平的一个指标，但是单纯的以房价收入比来衡量一个城市房价的泡沫水平是不合适的。
这就像股市里，很多消费或者医药类大白马，如果看市盈率的话，基本都长期保持在一个比较高的水平。
市盈率高，其实是多方面的原因造成的，比如企业护城河非常强大，长期中高速增长预期，标的属性稀缺，马太效应，现金流充沛负债低等等。
城市的情况和股市里的高市盈率白马其实类似，差别在于，市场流动性差，波动性更小。
看看历史数据，各等级城市的房价收入比，长期维持在各自的窄幅区间，上下幅度变化并不大。
不过，客观的说，如果房价收入比短期变化快，房价相对收入水平提高速度快(这其实是一个数学里求导，物理中加速度的概念)，确实会有不良反应。
根据机构的研究，以2008年为分界线。
2008年之后，历年房价上涨速度加快的时候，对居民消费的挤出效应就越明显。比如2009年，2015、2016年等等。
另外，和大家的一般印象有些差别的是：
如果房价收入比确实比较低，房价的上涨，反而能够加速居民消费。
比如，2017年呼和浩特房价收入比为4.8，据机构测算，当时呼和浩特的房价每上涨1%，结果带来了7.9%的消费增速。
对楼市的态度，最近文章已经说过很多次了，从房价收入比增速的角度看，哪些城市风险大，而且可能成为下一个调控收紧的城市呢?
下面这几个是，今年房价收入比增速最快的十个城市。
扬州有点意思，根据最新的销售数据，7月份扬州楼市的成交量环比6月35.6%，增速位居主要城市第一!
房价收入比短期脱节严重，楼市成交还在加速，扬州有点悬。
有加速的，就有失速的。
郑州楼市曾经表现不俗，但最近一年持续疲软。
据诸葛找房数据，2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。
房价不涨反跌，反应在房价收入比上如何?
房价收入比负增长4.1%，在主要城市中排名倒数。
之前说过，房地产现在整体处于极限高压的状态，形势越来越严峻，但局部看，分化越来越明显。
销量、库存，此前文章里引用过很多次相关数据，三四线城市无论是销量还是库存都是目前形势最严峻的。
从网络搜索热度看，三四线城市也是下滑程度最快的。
据58最近发布的《国民安居指数报告包括网络》，各级别城市里，搜索热度环比涨跌幅如下：
三四线城市下滑程度非常快，一线城市微跌，二线城市仍然最火!
结合，刚才说的扬州和郑州案例，实际上，二线城市本身也在分化中。
二线城市内部开始分化，其实也意味着，楼市极限高压的最后一个阶段，已经来了!
(图片来自视觉中国)
2019年1月5日，央行参事盛松成曾说，未来我国房价将总体平稳，只要长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展。
盛松成的话，要格外重视，因为今年他基本属于预测帝的身份，4月说不降准，5月说人民币不会破7都是最先从他那传传出来的。
通过经济增长(收入增长)，房价不涨的方式，让房价收入比砍掉一半，这一次，也许盛松成又说对了!
大势不可逆!楼市的黄金时代确实已经过去，留下的只有点点滴滴些许白银可淘!
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