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    前有楼市利空，后有通胀承压，我们的财富保卫战该如何打响？
    发布时间：2020-04-30 12:34:37 来源：

     这两个月，楼市很难。
     更难的是，对于普通人来说，如何抉择。
     几乎所有人，都在高喊：楼市凉了，房子不能碰。
     但是，极少有人告诉我们：
     普通人的财富保卫，该何去何从?
     第一，是怕打脸;第二，是真不懂。
     而我这种脸皮既厚、恰巧还略懂的真硬核楼市老朋克，今天想推心置腹的跟大家聊聊：
     关于当下的楼市抉择;关于下行市场里的投资策略;关于该不该买，买哪里
     1
     我自己就是做地产的。
     我一天之内所看到的楼市负面，可能比普通人一年看的都多。
     更魔幻的是，我连续看了9年。
     类似近两天这种利空消息解读
     32个城市银行房地产专项检查、严查通道资金、地产股普遍下跌、房企境外融资收紧
     我在硬盘里随便扒拉扒拉，甚至比某种妙不可言的小电影还要多。
     2012年，关于宏观调控被各种场合提了接近200次。其中，160次以上提到让房价回归。
     所谓的让房价回归，就是明确的指出：让房价降下来。
     措辞严厉程度，比现在更让人心生畏惧。
     每逢此时此刻，我都会关上电脑，也关上小电影，静静地思考一个问题：
     我有没有更好的选择?
     2
     楼市会往哪走，我们虽无法确定。
     但我们能确定的是，财政积极和货币宽松的时代来临了：
     7月15日以来，央行合计投放资金突破12000亿，净投放金额超过4200亿;
     上周末，央行发布了二季度的货币政策执行报告，下阶段主要政策思路的第一条就是实施稳健的货币政策，适度进行逆周期调节，保持流动性合理充裕;
     某行企业经营贷的利率已经做到比房贷利率还要低，7月份的CPI指数同比又上涨了2.8%。
     少数人在降息，绝大多数人在通胀。
     我们的必然选择就是，用投资来对抗货币宽松和通胀承压。
     而对于投资来说，我们有没有更好的选择?我们有没有比不动产更好的选择?
     3
     在投资圈里，有个底层的三原则：安全性、流动性、收益率。
     绝大多数情况下，这三个基准原则呈降序排列。
     也就是，安全性流动性收益率。
     安全性是红线。
     尤其是当一个标的上，所承载的是整个家庭的核心财富时，安全性一定是第一位的。
     A股和科创板涨的再残暴，你敢把家庭财富的90%放在上面么?哪怕是ETF。
     逃跑的扇贝、饿死的猪、消失的铬矿、被盗的财报、失窃的存款股市的魔幻，分分钟教你做人。
     不动产的刚猛之处在于，半数以上的普通人敢把，或者说是不得不把家庭财富的重心置于其上。因为它的背后，有城镇化的背书，有土地财政的背书，有银行信贷的背书
     2018年，土地财政收入占地方财政收入的51%;20个核心城市，半数对土地依赖度超过70%。
     单纯这一点，就是不动产安全性和楼市安全性的保障。单纯这一点，就能打爆绝大多数投资品的狗头。
     流动性，可能是目前的楼市最受诟病的一点。
     受限售影响，绝大多数城市里的房产都要被锁死2年以上。
     但是，绝大多数人忽略的是：
     流动性，追逐的是变现能力。而不动产的变现，不仅有交易，还有信贷抵押。
     更关键的是，我们去看一二线城市核心板块里的二手房成交周期时会发现，即便在最凉的静淡市里，这些核心城市核心板块的二手房，成交周期也不会超过2个月。
     60天的极限成交周期，再加上随时可抵押变现，这种流动性，放在任何一种资产品类中，都不能算末流。
     至于收益率，反而是最不重要的。安全性高，变现能力好，收益率无非就是赚多赚少的区别。
     而不动产的优势在于：
     第一，无需日常兼顾，不用每天盯着K线，该上班上班，该生活生活;
     第二，有房贷的杠杆加持，而且房贷的资金使用成本又是偏低的。
     上面三个原则，房产在任何一个领域中，都不是最好的。
     涨幅收益有时干不过比特币，流动性时常干不过股票，安全性比不上保本理财。
     不动产的优势在于，兼顾了安全性、流动性和收益率之后的均衡。
     我们必须承认，目前的我们，几乎找不到比房产更好的、拥有如上三元均衡的替代品。
     绝大多数情况下，不是我们选不选的问题，而是没得选的问题。
     4
     不过，必须承认的是，我们的楼市出了一些问题。
     过去的九年时间，我一直在各个重点城市中辗转。我看到的楼市问题，可能比键盘侠们一辈子看到的都多。
     如果让我来吐槽楼市，我能吐槽到，让你们看到混凝土和桩机都想骂娘。
     但是，如果让我理性的来聊聊楼市的问题，我最想说的一句话是：可能楼市和房价最大的问题是，需要等一等。
     资本过多的流入到了地产行业，资产的增福超过了实业和制造业的增幅。房价的涨幅，超过基本面的涨幅太多;
     房价涨的太过刚猛，远远超过收入的增幅。韭菜还没长好，那边锅都烧开了，等着下饺子;
     城市画饼的能力太过魔性，城市的生长速度，远远超过了城镇化倒逼下的人口流入速度;
     CBD搞的太多，写字楼盖的太多，产业却没扶植起来几个。台子搭的太快，唱戏的还在童子班，戏台都搭了七八个
     地产，需要等一等实业;房价，需要等一等基本面，更需要等一等收入;城市，需要等一等人口的流入;CBD，需要等一等产业的成长落地。
     换句话说就是：房价，需要等一等背后的一切支撑。
     但是，我们必须清楚的是，这种等一等是暂时的，站在更长的周期里看，房价还会继续向上生长。
     因为，未来15年我们要完成10%以上的城镇化率增幅，每年将有超过1000万人进入城市;
     因为，世界是陡峭的，人口和资源向大城市的聚集是恒定的规律;
     因为，地方政府对土地财政的依赖度，仍然找不到最好的替代方案;
     因为，我们每年6%以上的经济总量增幅，分到普通人手里之后，受某些无法言说的限制，只能留在国内，自我消化沉淀;
     因为，我们仍然找不到比房产更好的，兼顾安全性、流动性和收益性的替代品
     回望过去三十年的中国楼市，基本逃不过六字大势真言：等一等，涨一涨。
     蹦的高了，蹦的都超过支撑力了，就等一等;
     等到支撑力足了，就向上蹦一蹦，涨一涨。
     等的时候，怎么看房价，怎么有问题;涨完之后，回望房价，怎么看，怎么没问题。
     5
     现在，又到了等一等的时候。
     在这个时候，技巧就非常重要了，下面就是真硬核楼市老朋克的上线普及时间。
     1、此时，最忌讳的第一点，不仅拿了所有的钱，还借了所有的钱，进场楼市。
     因为，现在最不确定的就是何时能涨，即便我们知道大势会涨。
     在下半年的静淡市中，我们大概率能买到别人爆仓的9折，甚至是85折的房源。但是，买到之后，我们就要做好不会暴涨的心理准备。
     一定要给自己留条后路，一定要给自己留足2年以上的现金流预留。
     而至于首付，一定要有多大能力办多大事儿，尤为忌讳高杠杆。
     这样做的好处就是：
     即使两年横盘，你可能会骂街，但不至于爆仓，不至于导致日子过不下去，跑去会所当嫩模。
     2、此时，最忌讳的第二点，轻信魔幻大神，买一些看不懂的神奇资产。
     每逢静淡市，牛鬼蛇神就特别多。
     因为在这个市场中，绝大多数的资产都是横盘不挣钱的。
     此时，焦虑感就出来了，总感觉自己的惊天财富，每天都被通胀的外部环境和横盘的内部市场给消耗殆尽。
     天天一脑门子汗，只想求暴击。
     接着，魔幻大神就开始批量生长了。前些年是带着去买公寓写字楼和农民房，这两年是带着去买地。
     绝大多数情况下，这些神奇资产都会被包上一层又一层的外壳，绕的让人看不懂，偏偏直觉又在告诉你，这玩意儿能赚钱。
     当你去买这类资产的时候，你要搞明白这东西在当地是否合法，是否是存在割韭菜，是不是在击鼓传花，你又是第几棒，下一棒是谁，旁边的配套到底是菠菜还是酒店
     越绕越迷糊，越绕越头大。
     记住这种靠让人迷糊和头大来搏暴击的资产，大概率存在收割的陷阱。
     3、此时，最忌讳的第三点，神话楼市的收益。
     这两年，楼市的收益一直被大仙们吹的过于神奇。
     类似工资只能糊口，房产才能暴击、房子，才是普通人完成阶层跃迁和财富暴击的希望，这种重工业炒房风的标语特别多。
     但是，我想提醒的是
     对于普通人来说，不动产配置做好了，的确能让你过得比绝大多数同龄人舒服一些。
     但是，要说靠买房，来快速完成阶层跃迁和财富暴击，可能真的是有点难。
     买房这件事，说到底就是个资金密集型行业。
     靠的是起步资金高，信贷条件好，快速堆规模。
     1000万的资产包涨10%，其收益绝对值比100万的资产包涨50%，还要高一倍;
     人家1000万的资产包，涨了10%，又裂变出一套强二线的首付;
     而你100万的资产包，涨了50%，只裂变出一套弱二线的公寓。
     这就是规模的收益力量。
     有的人，起步都是1000万的资产包，你说气人不气人。
     把心态放平和，时刻提醒自己一点：
     有没有更好的选择?是不是更长线的趋势收益?
     4、此时，如果非要我说点落地方向的话，就是：一线已经触底，二线仍在磨底。
     过去几个月，一线城市中的北上深，二手房的成交量连续上涨。
     而一线城市中，核心区位的二手房议价空间和优惠空间，已经呈逐步缩小趋势。
     这背后，肯定有小阳春的影响。但更重要的是，被压抑多年的刚需客户，终于停止观望，开始进场了。
     一线基本已经完成触底。
     而二线城市的成交量仍然非常不稳定，部分城市的二手房价格，开始回调。优惠开始放大，议价空间开始增加，成交周期开始拉长。
     二线城市的二手房正在进入磨底周期里。
     但是，你问我何时会涨?我只能说，不知道。
     假如有人告诉你，某城在某天一定会涨，甚至具体到某个项目，具体到某个时间点。那么，我劝你，最好不要信。现在政策和环境的叵测程度，已经超出了普通人的认知，任谁也无法准确预测到哪一天能够进入上涨周期。
     反正，如果我知道，我一定不会告诉任何人，而是悄咪咪的埋伏在前一天。
     5、最后，还有最重要的一点，要做好风险兜底。
     从去年到现在，我们会发现在这个世界的运转过程中，冲突和对立越来越多，意外和风险越来越多。
     下半年的不确定性，大概率还会更多。
     我们一定要做好风险兜底，而风险兜底的最好办法就是，不把鸡蛋放在同一个篮子里。
     对于买房子这件事儿来说，分散风险的最好办法就是
     把人民币资产作为底层资产，同时隔离出一部分资产作为避险资产;
     离开现有的国内资产圈，分散配置。
     这点对于净资产规模已经堆到极限，不仅脚上有鞋，而且鞋还不错的老哥尤为关键。
     毕竟，现在光脚的太多，时刻都想掀桌子。
     

     

    关键词： 楼市利空 通胀承压

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