海南楼市大“变局” 房企纷纷布局文旅-卜居网

海南楼市大“变局” 房企纷纷布局文旅

发布时间：2020-05-03 16:16:35 来源：

　　最近，《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)在海南省的推出震动了房地产市场。“卖旧房”和“限购两套”的政策引发了无数的问题：为什么在疫情蔓延的时候，全国各地都出台了放松限购和救市的政策，而只有海南省加大了监管力度？

　　《通知》中提出的加快发展旅游地产和商业地产，鼓励将现有的商业住宅用地或项目改造成商品房、商业用房、办公用房和其他商业地产或租赁房的政策似乎被外界所忽视。但这些是这项政策背后的核心逻辑。因为2020年是海南建设自由贸易港的第一年。

　　海南省3月7日发布的《通知》一夜之间掀起讨论热潮，其轰动效应堪比2018年4月22日颁布的“全球限购”政策。

　　《通知》《关于停止向我省已有2套及以上住房的户籍和常住居民家庭(含夫妻和未成年子女)出售住宅商品房和市场导向型商品房的若干措施》、《关于新出售土地上建造的商品房、实施现有的住房销售制度”和“加快发展旅游房地产和商业房地产”，进一步使外界认识到，海南摆脱对房地产的依赖，促进经济结构转型的决心不会动摇。

　　关于该政策的实施，"这一政策的反应非常大，因为它与目前流行病流行时其他地区的联系松动形成对比。然而，不管有没有流行病，海南将实行这一政策，因为准备工作始于去年下半年的政府内部。实质上，这是一个针对海南建设自由贸易港总体发展战略的房地产长期监管机制”

　　根据计划，2018-2020年是海南借鉴和学习其他自贸区，的成功经验，尝试一些自由港政策，做好“自由港”衔接的初步探索阶段。从2020年到2025年，海南将初步建立自由港政策和制度。最重要和最关键的阶段是在国内实现一流的商业环境。2020年是这个关键阶段的开始。

　　王璐指出，“自由贸易港在某种意义上相当于一个特别行政区。如果要符合国际标准，就必须有独立的关税制度和贸易规则。在正常情况下，今年3月底将会有一个发展纲要，之后将会实施大量的产业政策。因此，海南的这种长期房地产机制为后来的产业政策铺平了道路。”

　　海南楼市调控“大动作”的出台，与之前的“去国有化”措施是一脉相承的，也是一系列调控和酝酿的结果。已经在海南从事房地产业九年的赵璞，也对这项政策的出台表示“不惊讶”。事实上，海南楼市调控政策一直在路上。以2017年为例。同年4月，海南实施限购限销政策，暂停向购买第三套及以上商品住宅的家庭发放商业个人住房贷款，并允许家庭在获得两年许可证后转让其新购买的第二套住宅。调整无房和有房购房的公积金贷款比例，同时琼海将实施购房限制。

　　同年5月，包括海口，三亚，五指山，保亭、琼中、白沙在内的许多地方都加入了限制。9月，中国中部生态核心区新出口房地产项目的开发被永久停止，100平方米以下的小公寓被禁止。10月，三亚的监管进一步升级。2017年，海南岛不同地区发布了20多项监管指令。

　　然而，在2015年底，中央政府将消除库存列为2016年五大经济任务之一。2016年，中央政府出台了大量有利于房地产市场的政策。这促使全国房价从第一线升至第二线，然后升至第三线和第四线。在这一轮上涨浪潮中，海南房价也从平稳上涨发展到大幅上涨，到2018年初达到峰值。

　　赵璞指出：“以海口为例。2014年，一家大型房屋企业进入当地市场低价出售房屋，导致其他房屋企业加入进来。20000元的原价跌破10000元，这在海南是个低价格。2015年、2016年和2017年，我们都感到筋疲力尽，房价又开始缓慢回升。到2018年初，它们会疯狂上涨。”据她回忆，2017年底，新需求住房售出9000多万元/平方米，这一数字几年来上升到约1.5万元，外籍人士从7000元增加到8000元，从1.1万元增加到1.3万元。“这真的很可怕。”赵璞仍然关心这次经历。

　　此后，海南在2018年颁布了“4.22全球限购”政策，据说这是历史上最严格的政策。“政府已经为房价设定了红线。在那之后，全省都以最高的价格运行。没有什么大的变化，一些开发商仍然阻止出售。直到去年年底，房价开始显示出下降的迹象，因为一些开发商坚持不住了。赵璞说。

　　2018年另一件值得注意的事情是，在全球采购限制政策出台前一周多，海南自由贸易港于当年4月13日宣布成立。

　　回顾目前，在3月7日晚举行的新闻发布会上，“《通知》”明确表示，市县主要负责本地房地产市场的稳定健康发展，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段海南省住房和建设厅厅长霍巨燃，强调了这一规定。

　　改造和布局的新出路

　　“公司在海南市场的发展很大程度上受到政策的影响。如果按照最新的政策文件执行，我们将保持谨慎的态度。”根据《通知》提出的现有房屋销售制度。另一位熟悉海南市场的房地产项目经理(周肖)指出，“从自上而下销售到现货销售的转变将使企业的发展周期至少增加半年左右。一方面，推迟企业开业时间增加了企业的资金负担和成本；另一方面，现有房屋销售中展示的产品会更加全面和直接，对企业的综合发展能力，尤其是精装修能力的要求也会更高。”

　　周肖还表示，由于这一政策是对新出让土地的限制，现有项目对当前住房企业的短期影响相对较小，但对企业后期占用土地的资金要求有所提高。

　　然而，李凯认为，由于该公司已经在海南，拥有商业和旅游房地产布局，“它仍然对海南市场持乐观态度，不会退出。它也对有利的政策抱有希望。”

　　如前所述，《通知》“鼓励将现有的商品住宅用地或项目改造为商品房、商业用房、办公用房和其他商业用房或租赁房。下一步是加快发展旅游房地产和商业房地产”。事实上，这项措施酝酿已久。

　　2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江，指出，“海南省有一定数量的商品住宅用地不能用于住宅开发。我们鼓励和引导存量商品住宅用地向以旅游业、现代服务业和高科技产业为主的工业项目转化。”同年3月24日，海南省出台政策，鼓励改造、利用和处置现有商品住宅用地，用于建设自由贸易区和自由贸易港。

　　王路说，“海南去国有化的目标非常明确。因为过去30年对房地产的过度依赖给海南产业结构和相关领域带来了太多的问题。海南要建设自由贸易港，必须告别房地产，放弃龙头地位，着力发展旅游业、现代服务业和高科技产业。”王路进一步指出，发展三大产业的前提是海南的土地利用规划和目标必须向三大产业倾斜，否则自由贸易港的主要基础设施将缺乏必要的基础。

　　2018年政策收紧后，海南房地产行业进入了一个冷却期。大量数据显示，海南经济对房地产的依赖程度正在逐渐降低。根据2019年海南省国民经济和社会发展统计公报，2019年房屋销售面积为893.4万平方米，同比下降42.1%。销售额达到1275.76亿元，同比下降38.8%。与此同时，在作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资领域，2019年海南房地产开发投资大幅下降22.1%，进出口总额增长6.8%，高于全国平均水平3.4%。服务业比重达到59.0%，比全国平均水平高出5个百分点，服务业对经济增长的贡献率达到75%，比全国平均水平59.4%高出15.6个百分点。值得一提的是，前20家房地产企业中有一半以上位于海南，包括恒大，碧桂园，融创，中国，雅居乐，富力和其他拥有大量土地储备的上市房地产企业。在这种背景下，近年来许多住宅企业的布局已经积极转向文旅，康养，等地的服务和商业运营。一些企业甚至已经深耕多年。

　　2009年，雅居乐在海南文旅房地产迈出了第一步雅居乐清水湾项目，被称为“第一套”，位于三亚，海南。在接下来的10年里，雅居乐开始与该项目探索观光旅游，体验度假，沉浸生活等场景。陈卓林，总统兼雅居乐，总统在2019年3月20日的业绩发布会上说，“这绝对是未来的财富”。

　　2015年，恒大获得位于博鳌，海南，乐城国际医疗旅游先导区的相关地块，发展医疗和康养产业，成立海南博鳌恒大国际医院有限公司。2018年2月底，国际医院正式投入运营。医院一期工程总建筑面积为11万平方米，包括医疗大楼和康养大楼。康养建筑区在康养有190套公寓，424个床位。在旅游房地产方面，恒大有儋州-海花岛项目，涵盖28种形式，包括国际会议中心、酒店、影视基地和博物馆。

　　"经过多年的市场培育，海南旅游房地产形成了独特的格局."他认为，在现行政策得到优化和调整后，海南旅游房地产将因资源稀缺而继续呈现稳定的市场需求。

　　什么是“内紧外松”？

　　任何对海南略知一二的人都会注意到，一方面，海南正在加快“去国有化”运动，另一方面，它正在不断放宽人才购房的门槛。

　　2019年10月19日，三亚出台了进一步完善人才住房政策的红头文件，这引起了市场的一片哗然。

　　2019年初，海口市进一步放宽了人才落户的资格、年龄等条件。不仅天赋本身、配偶和未成年子女可以安定下来，合格的父母也可以安定下来。同年6月，海南省宣布，对于那些尚未在该国定居的普通人才，购房的社会保障限制将从2年或5年减少到1年。

　　在王路看来，这种“内紧外松”的现象似乎相互背离，但实际上是相辅相成的。

　　王路指出：“这些年来，海南的房地产市场一直处于大动荡之中。首先，国内需求无法支撑它。第二，外部需求受宏观经济影响很大。因此，海南需要输入人才，以增加人口，同时改善工业结构。高房价不利于人才引进，因此海南将放松内部控制和外部控制。”他还指出，未来几天海南将出台许多优惠政策，这些政策与人才引进政策相配合，将更有利于自由贸易港的建设。事实上，海南在2018年宣布建设自由贸易港的同时，也发布了《百万人才进入海南",行动计划》，宣布从定居琼，之日起，允许各类人才购买商品住宅，享受与当地居民同等的待遇，不受限购政策的限制。

　　事实上，海南省近年来的人才引进政策效果如何？

　　赵璞对此表达了悲观的看法，他说：“在我接触的客户中，绝大多数海南人的购买行为只是为了短期旅游和房地产投机投资，尤其是那些根本不想在这里定居的年轻人。或许海南经济现在无法吸引他们。”

　　根据海南， 2017年底的官方统计，全省常住人口为952.76万人，自然增长率为8.72。截至2018年底，全省常住人口为9.432万人，自然增长率为8.47。截至2019年底，全省常住人口944.72万人，自然增长率为6.76。可以发现，尽管海南的常住人口在过去三年中逐渐增加，但自然增长率却逐年下降。

　　中国综合开发研究所旅游与房地产研究中心主任宋丁，对新政策表示怀疑。“海南然而，海南脆弱的工业无法与内地竞争，也无法吸引人才。此外，建设自由贸易港是高度市场化的行为，难度更大。海南可以借鉴新加坡等成功的国际案例”

　　“目前，海南的旅游地产和商业地产仍处于较低水平，功能很少。如果大量的人同时进来，这些辅助设施就不能满足他们的服务要求。然而，从好的一面来看，还有很大的发展空间和许多可能性。”赵璞也从另一个角度表达了乐观的看法。

　　她进一步表示：“我了解到，海南政府开发的旅游地产应该向以下县市倾斜，以促进当地经济发展。在自由贸易港建设的推动下，经济得到发展，对商业地产的需求也将增加。当这个行业变得更富有时，它将吸引更多的人才。然而，这确实需要一个周期，所以现在的政策方向是正确的。”

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